Novi zakon o upisu prava na nepokretnostima u Srbiji 2025 — šta donosi vlasnicima i kupcima?

Legalizacija - šta treba da znate

Početak 2025. godine doneo je jednu od najznačajnijih promena na tržištu nekretnina u poslednjoj deceniji. Usvojen je novi Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima, čija je svrha da veliki broj objekata bez uredne dokumentacije konačno dobije mogućnost upisa u katastar. Ovo predstavlja ogroman korak ka uređenju tržišta nekretnina i smanjenju pravne nesigurnosti kod kupaca i investitora.

Šta ovaj zakon omogućava?

Novi zakon omogućava upis prava na objektima koji su izgrađeni bez građevinske dozvole ili sa nepotpunom dokumentacijom, kao i na objektima koji nikada nisu bili evidentirani u katastru. Posebno je važno što se usklađuje pravno stanje na terenu, pa će mnogi vlasnici prvi put dobiti mogućnost da:

• legalno raspolažu svojom nepokretnošću,

• prodaju, poklone ili prenesu vlasništvo,

• podignu hipoteku kod banke,

• priključe objekat na komunalnu infrastrukturu.

Period prijava i način podnošenja

Predviđeno je da prijave traju 60 dana od datuma početka, a zahtev se podnosi:

• elektronski putem platforme nadležnog organa,

• ili preko opština/pošta za građane koji ne koriste elektronski sistem.

Cilj je pojednostavljeni postupak i brzo sprovođenje, bez nepotrebne papirologije.

Koliko košta upis?

Naknade su značajno niže u odnosu na prethodne modele:

• za većinu objekata minimalna naknada iznosi oko 100 €,

• u većim gradovima i određenim zonama naknade mogu biti 100 – 500 € ili nešto više,

• za određene kategorije građana predviđena su delimična ili potpuna oslobođenja.

Važno ograničenje

Iako zakon omogućava upis prava, to ne znači automatsku tehničku ispravnost objekta.Statička sigurnost, kvalitet gradnje i urbanistička usklađenost i dalje ostaju posebno pitanje.Zbog toga je prilikom kupovine nekretnine preporučljivo izvršiti detaljnu proveru i pravne i tehničke strane.

Uticaj na tržište nekretnina

Očekuje se da ovaj zakon:

• poveća broj „čistih“ nekretnina na tržištu,

• poveća mogućnost kupovine uz kredit,

• smanji rizike za kupce,

• olakša rad investitorima koji žele transparentno poslovanje.

Kupci dobijaju sigurnost na tržištu, a prodavcima se otvaraju vrata za legalan promet i veću vrednost njihovih objekata.

❓ FAQ — Najčešća pitanja i odgovori

1. Da li ovaj zakon znači „legalizaciju objekta“?Ne u punom smislu. Zakon omogućava upis prava u katastar, ali tehnička i urbanistička usklađenost objekta ostaje posebna procedura.

2. Ko sve može da podnese zahtev? Vlasnik objekta, nosilac prava, investitor ili druga ovlašćena strana. Moguće je postupak pokrenuti i putem punog zastupanja (advokat, agent, opunomoćenik).

3. Koji objekti se mogu upisati? Objekti izgrađeni bez dozvole, objekti sa nepotpunom dokumentacijom, objekti sa starim dozvolama izdatim pre 2003. godine, dogradnje, adaptacije i objekti koji do sada nisu bili upisani.

4.šta ako postoje nerešeni imovinski odnosi između više vlasnika? Zakon omogućava upis prava i u situacijama kada postoji više suvlasnika, ali je potrebno dokazati da objekat postoji i da je izgrađen u periodu koji zakon obuhvata. Imovinski odnosi se mogu rešavati naknadno.

5. Da li objekat nakon upisa mogu prodati? Da. Nakon upisa u katastar, objekat se smatra pravno prometnim i može se prodati, kupiti, naslediti ili opteretiti hipotekom.

6.šta ovo znači za kupce stanova u „nelagalizovanim“ zgradama? Kupci sada imaju mogućnost da dobiju uredne papire nakon sprovođenja postupka upisa, što otklanja raniju pravnu nesigurnost i omogućava kreditno finansiranje.

7. Koliko traje postupak po zahtevu? Cilj zakona je ubrzana procedura i očekivano vreme je od nekoliko nedelja do par meseci, u zavisnosti od dokumentacije i tehničke provere.

8. Da li se može odbiti zahtev? Da. Zahtev se odbija ako objekat nije izgrađen u periodu obuhvaćenom zakonom, ako se ne može nesporno potvrditi postojanje objekta ili ako su dostavljeni netačni ili nekompletni podaci.

Ako razmišljate o kupovini ili prodaji nekretnine u svetlu novog zakona, preporuka je da pre odluke analizirate pravno stanje i projektnu dokumentaciju.

Za svu pravnu i procesnu podršku — od provere papira do vođenja kupoprodaje — stojimo vam na raspolaganju.

📞 Kontaktirajte nas i proverićemo nekretninu pre bilo kakvog potpisivanja.

💼 Sigurna kupovina počinje proverom.