Novi postupak legalizacije objekata u Srbiji u 2025: Sve što vlasnik nekretnine treba da zna

Legalizacija objekata je jedna od najvažnijih tema u svetu nekretnina. U 2025. godini u Srbiji je najavljen novi postupak legalizacije (“Svoji na svome”) koji donosi promene u cenama, procedurama i rokovima. Ako posedujete stan, kuću ili drugu nekretninu koja nije potpuno legalizovana — važno je da znate nova pravila kako biste izbegli probleme prilikom prodaje, prenosa vlasništva ili korišćenja objekta.

Zašto je legalizacija toliko važna

• Legalizovani objekat ima čiste papire — neophodno za promet nekretnine (kupoprodaju, nasleđivanje, uknjižbu).

• Bez legalizacije, nekretnina može imati ograničenja pri prodaji ili kod dobijanja kredita.

• Novi zakon omogućava da mnogi objekti u nelegalnom statusu prevedu se u legalni okvir po povoljnijim uslovima.

Ključne promene u novom zakonu (2025)

1. Brža legalizacija / pojednostavljen postupakNovi zakon (“Svoji na svome”) predviđa da postupak bude jednostavniji i pristupačniji.

2. Fiksne ili minimalne naknade

   • Minimalna cena legalizacije objekata u unutrašnjosti Srbije iznosi 100 €

   • U gradovima sa preko 100.000 stanovnika (npr. Novi Sad, Niš, Kraljevo) naknade su između 100 – 500 €

   • Za manje opštine (ispod 50.000 stanovnika) cena može biti 100-150 €

   • U Beogradu je posebno: zakon predviđa zone sa različitim naknadama, a najskuplje zone biće u centralnim delovima grada

   • Luksuznije nekretnine bi mogle imati troškove do 1.000 €

3. Ishod za lica sa olakšicamaNovi predlog zakona predviđa oslobađanje od plaćanja takse za legalizaciju za neke kategorije građana — na primer, primaoci socijalne pomoći, invalidi, roditelji sa više dece.

Koje nekretnine ne mogu da se legalizuju

Iako je procedura olakšana, postoje izuzeci:

• Objekti izgrađeni bez dozvole na zemljištu koje je javna svojina ili u javnom vodnom dobru

• Nekretnine u zaštićenim zonama kulturnih dobara

• Objekti u pružnim ili saobraćajnim zonama prema planu zakona

Ovi objekti ne mogu da budu legalizovani novim postupkom — moguće je da takvi delovi vlasništva pređu u nadležnost države.

Procedura legalizacije u novom postupku

Evo šta bi mogao da bude tok legalizacije prema najavama:

Korak	Opis
Digitalna prijava	Podnošenje prijave elektronski, preko platforme Agencije za prostorno planiranje / Urbanizam.
Podaci potrebni za prijavu	Lični podaci podnosioca, parcijalni podaci objekta (katastarska parcela, površina, spratnost), fotografije, dokaz o vlasništvu, geodetski elaborat / skica ako je potrebno.
Rokovi	Pošto zakon još nije konačno usvojen, rokovi su najavljeni: rok za prijavu počinje 45 dana nakon stupanja na snagu zakona; rok za obradu prijave je 60 dana; rok za prigovore / primedbe 30 dana.
Legalizacija zgrada / zajednički objekti	U predmetima gde postoji stambena zajednica, zgrada bez investitora – moguće da stanari sami mogu pokrenuti legalizaciju stambenog objekta kroz zajednički postupak.

Prednosti i moguće mane za vlasnike nekretnina

Prednosti:

• Brža procedura i manji troškovi legalizacije

• Veće pravno poštenje — legalnost imovine

• Lakša kupoprodaja / zamena vlasništva

• Transparentniji uslovi pri zakupu, kreditiranju ili nasleđivanju

Moguće mane / rizici:

• Propisi nisu još uvek finalizovani — može doći do promena (zakon može da bude usvojen sa izmenama)

• Objekti koji su u izuzetnim kategorijama (zaštićene zone, javno zemljište) neće moći biti legalizovani

• Potrebna dokumentacija (geodetski elaborat, dokazi o vlasništvu) može biti skupa ili komplikovana za neke vlasnike

Šta treba da uradiš ako želiš da legalizuješ svoju nekretninu

1. Prati zvanične objave lokalne samouprave i Agencije za prostorno planiranje / urbanizam za zvaničan datum stupanja zakona na snagu.

2. Pripremi potrebnu dokumentaciju (dokaz o vlasništvu, geodetski elaborat / skica, fotografije objekta, podaci o parceli / spratnosti).

3. Konsultuj se sa advokatom za nekretnine, arhitektom / projektantom, naročito ako je objekat složen (zgrada, stambena zajednica).

4. Podnesi elektronsku prijavu kad sistem bude aktiviran.

5. Čuvaj kopiju rešenja, i u roku prigovora / žalbe reaguj odmah.

Zaključak

Novi postupak legalizacije objekata u 2025. je važna prilika za vlasnike nekretnina u Srbiji da legalizuju svoju imovinu po prihvatljivijim uslovima — kako bi osigurali pravnu sigurnost, vrednost nekretnine i mogućnost njenog prenosa.

Ako imaš nekretninu koja nije legalizovana ili želiš da ispratiš promene zakona, preporučujem da kontaktiraš lokalnu agenciju ili stručnjaka za nekretnine.