Kako da budete sigurni da kupujete bez rizika

Kupovina stana ili kuće nije samo emotivna odluka, već i ozbiljan pravni korak.Zato je provera pravnog statusa nekretnine prvi i najvažniji korak pre nego što potpišete ugovor.

Šta znači pravni status nekretnine

Pravni status obuhvata sve podatke i dokumenta koji pokazuju:

• da li je stan ili kuća uknjižena u katastar,

• ko je vlasnik,

• da li postoje tereti ili sporovi (hipoteka, sudski postupci, plodouživanje i dr.).

Drugim rečima – to je ono što vam garantuje da zaista kupujete ono što mislite da kupujete.

Katastar nepokretnosti – vaša polazna tačka

Katastar je zvanična evidencija svih nepokretnosti u Srbiji.Tu se vidi ko je upisan kao vlasnik, da li postoje ograničenja ili nerešeni postupci.

Pretragom katastra (preko sajta Republičkog geodetskog zavoda ili u njihovim ispostavama) proverite:

• da li je objekat uknjižen,

• da li je prodavac upisan kao vlasnik,

• i da li na nekretnini postoje tereti (hipoteka, zabeleška spora, zabrana otuđenja...).

Tipovi nekretnina – uknjižene, neuknjižene i u legalizaciji

✅ Uknjižene nekretnine

Najbezbednija opcija.Ako je prodavac upisan kao vlasnik – sve je jednostavno.Čak i ako u katastru stoji prethodni vlasnik, to nije prepreka, pod uslovom da sadašnji vlasnik ima kompletnu dokumentaciju za uknjižbu.

💡 Saveta više:Ako želite dodatnu sigurnost, možete tražiti od prodavca da se pre prodaje upiše u katastar kao vlasnik.

⚠️ Neuknjižene nekretnine

Kupovina neuknjižene nekretnine moguća je, ali uz veći oprez.Cena im je često niža, ali je proces duži i komplikovaniji.Većina banaka ne odobrava stambene kredite za takve objekte.

Postoje dve vrste:

1. One u procesu legalizacije – mogu se naknadno uknjižiti.

2. One koje se ne mogu legalizovati – tzv. „divlja gradnja“, gde kupovina nosi veliki rizik i često je nemoguća.

🏗️ Neuknjižene nekretnine u procesu legalizacije

Legalizacija je postupak ozakonjenja objekta koji nije izgrađen po dozvoli.Vlasnik može podneti zahtev nadležnom sekretarijatu, a po završetku postupka i dobijanju rešenja – objekat se upisuje u katastar.

Kupujete takvu nekretninu?Obavezno zatražite uverenje o legalizaciji – dokument koji potvrđuje da je postupak započet i u kojoj je fazi.

Nepokretnosti sa zabeleškama ili teretima

Prilikom provere u katastru, možete naići na sledeće:

• Zabrana otuđenja – prodaja nije moguća dok se zabrana ne ukine.

• Beleška o sporu – objekat je predmet sudskog postupka; obavezno konsultujte pravnika.

• Hipoteka – objekat je pod zalogom za kredit. Može se prodati, ali pod određenim uslovima.

• Plodouživanje – neko ima pravo da živi u stanu iako nije vlasnik. To pravo mora biti obrisano pre prodaje.

💬 Uvek tražite čist vlasnički list bez tereta pre potpisivanja ugovora.

Dokumenta potrebna za uknjižbu

Da bi nekretnina bila uredno upisana u katastar, potrebno je:

• Zahtev za upis imaoca prava,

• Ugovor o kupoprodaji (ili drugi pravni osnov – poklon, izdržavanje, nasledstvo...),

• Originali ili overene kopije svih isprava,

• Dokaz o plaćenim taksama.

Republički geodetski zavod propisuje i administrativne takse, koje se kreću od:

• 300 dinara za zahtev,

• 8.543 dinara za promenu vlasnika,

• do oko 10.000 dinara za upis objekta.

Hipoteka – upis i brisanje

Upis hipoteke se vrši na osnovu ugovora ili sudske odluke.Takse zavise od visine potraživanja i kreću se od 20.000 do preko 150.000 dinara.

Brisanje hipoteke je moguće tek kada poverilac (npr. banka) izda potvrdu da je dug isplaćen, uz taksu od 3.356 dinara.

Zaključak – bezbedna kupovina počinje proverom

Kupovina stana bez provere pravnog statusa je kao ronjenje bez boce – deluje hrabro, ali nije pametno.Pre nego što donesete odluku, uverite se da je dokumentacija uredna i da nema pravnih prepreka.

Ako niste sigurni kako da sve proverite – naša agencija može to uraditi za vas.Pružamo kompletnu pravnu i tehničku podršku pri kupoprodaji nekretnina u Kragujevcu i okolini.Naš posao je da vi budete sigurni.