Izvor: Nekretnine.rs

  

Prilikom kupovine stana, prvi i nužni korak predstavlja provera njegovog pravnog statusa.

Pod pravnim statusom se podrazumeva skup svih informacija i dokumenata koje se tiču stana, uknjiženosti i vlasništva nad njim, kao i postojanja bilo kakvog pravnog tereta koji sprečava ili na bilo koji način uslovljava ili otežava njegovu prodaju. 

Dovoljan je samo kratak uvid u ponudu na tržištu nekretnina u Srbiji, pa da postane očigledno da je prisutan veliki broj zgrada, od kojih su mnoge stare i po nekoliko decenija, koje su neuknjižene i ne nalaze se u katastru. 

U velikom broju slučajeva se radi o zgradama sagrađenim tokom poslednjih 20 godina ili onima koje je, pre nekih 30 i više godina, sagradila država ali nikada nisu dobile upotrebnu dozvolu. 

 

Državne službe se nisu u dovoljnoj meri pozabavile ovom problematikom, a vlasnici su, uglavnom po sticanju stanarskog prava, zanemarivali svoje obaveze i nisu ih ispratili do kraja. Zakonom je predviđeno da pravo svojine nad nepokretnošću može biti stečeno isključivo putem upisa u katastar. 

Katastar nepokretnosti 

Katastar nepokretnosti predstavlja osnovnu evidenciju, registar postojećih nepokretnosti na teritoriji Republike Srbije. U njega se upisuju prava svojine koja se odnose na određenu nepokretnost. 

Pretragom katastra je moguće utvrditi podatke o nepokretnostima koje su u njega upisane, kao i podatke o vlasnicima. Prilikom pretraživanja potrebno je znati opštinu na kojoj se nepokretnost nalazi, naziv katastarske opštine, adresu ili katastarski broj parcele. 

Za upravljanje katastrom je zadužen Republički geodetski zavod putem svojih ispostava, a pristup katastru je moguć i preko internet stranice. 

 

 

Kada se odlučite za kupovinu određene nepokretnosti, prvo u katastru proverite da li je ona uknjižena, da li je osoba koja vam je prodaje uknjiižena kao vlasnik i da li su na ime nepokretnosti upisani određeni tereti ili postoje određeni nerešeni zahtevi. U zavisnosti od rezultata pretrage, izabrana nekretnina može se podvesti pod neku od narednih kategorija:

Uknjižena nepokretnost – Ovoj grupi pripadaju nepokretnosti upisane u katastar. U idealnoj situaciji će osoba koja vam prodaje stan biti i upisana kao vlasnik. 

Česta je situacija da se trenutni vlasnik nije upisao u katastar, pa se u katastru i dalje nalazi osoba koja je bila prethodni vlasnik nepokretnosti. Ovakva situacija ne treba da vas brine i ne predstavlja nikakvu prepreku kupovini, potrebno je samo  da trenutni vlasnik poseduje svu dokumentaciju koja je neophodna za uknjižbu prava svojine. Slične nepokretnosti je moguće kupiti čak i uz stambeni kredit i uknjižiti je kao svoje vlasništvo. 

Ukoliko nameravate da budete dodatno obazrivi, ne želite ništa da prepustite slučaju i pored dodatne sigurnosti želite da proces ubrzate i olakšate, imate pravo da od  vlanika tražite da se lično upiše u katastru kao vlasnik.

Neuknjižena nepokretnost – U ovu grupu se ubrajaju nepokretnosti koje nisu upisane u katastar. Nepokretnosti koje nisu uknjižene se, takođe, mogu kupovati i prodavati, s tim što je njihova cena uvek niža od onih koje su upisane u katastar, a sam proces traje duže i više je komplikovan od procesa kupoprodaje uknjižene nepokretnosti. 

Takođe, treba imati u vidu da ni banke u većini slučajeva neće odobriti stambeni kedit za kupovinu neuknjiženog stana. 

Postoje dve vrste neuknjiženih nepokretnosti, one koje su u procesu legalizacije, za koju postoji pravni osnov i nalaze se u postupku ozakonjenja i, sa druge strane, one za koje nije moguće pokrenuti proces ozakonjenja, koje nije moguće legalizovati.

Promet drugom grupom pomenutih nepokretnosti nije dozvoljen i one se uglavnom u žargonu nazivaju divljom gradnjom. Kako za njih nije moguće izdati odgovarajuću vlasničku dokumentaciju, čak ni kupoprodajni ugovor, ukoliko uopšte uspete da pronađete notara koji je voljan da tako nešto overi, ne mora biti dovoljna garancija toga da ste postali vlasnik. 

 

 

Neuknjižena nepokretnost u procesu legalizacije – Legalizacija predstavlja proces uknjiženja i ozakonjenja nepokretnosti. Ukoliko je prilikom izgradnje došlo do odstupanja od onoga što je bilo predviđeno građevinskom dozvolom ili je čitava izgradnja izvršena bez iste, za takvu nepokretnost ne postoji mogućnost upisa u katastar. 

Svakako to neće automatski podrazumevati njeno rušenje ili značiti da je neće biti moguće nikada legalizovati, već da je potrebno proći kroz sve delove postupka ozakonjenja. 

Za ovaj postupak zadužen je, za grad Beograd, Seketarijat za poslove legalizacije objekata koji donosi rešenja o legalizaciji. Rešenja se prosleđuju službi nadležnoj za katastar i na osnovu tog rešenja se nepokretnost upisuje u katastar nepokretnosti. Time se okončava proces  legalizacije i ona postaje zvanično uknjižena. 

Sekretarijat za poslove legalizacije objekata takođe može da izda uverenje o tome da li se neki objekat nalazi u postupku legalizacije. Uverenje, između ostalog, sadrži i informacije o tome ko je podnosilac zahteva i datum kada je zahtev podnet. 

Prilikom kupovine stana koji se nalazi u procesu legalizacije, zahtevajte od vlasnika da vam, pre nego što uopšte pristupite proučavanju ostalih dokumenata, pokaže uverenje. Ono će vam, osim dokaza o tome da je proces legalizacije zaista započet, pružiti mogućnost da i sami proverite kako se postupak odvija. 

Od sekretarijata možete dobiti informacije o toku postupka ozakonjenja i tome da li za određenu nepokretnost postoji pravna prepreka ili poteškoća da bude legalizovana ili je u tome možda sprečava nepotpuna dokumentacija.

Nepokretnost sa uknjiženom zabeleškom ili teretom – U katastar se unose sve informacije i pravni dokumenti o nepokretnosti, pa i beleške i tereti. Oni mogu da otežaju ili čak i onemoguće prodaju nepokretnosti. Ukoliko postoje, prilikom provere ćete najverovatnije naići na neki od sledećih:

Beleška o odluci zabrane otuđenja, vas pre svega lišava bilo kakve nedoumice, jer se ovom odlukom sprečava prodaja stanova, tj. bilo koje nepokretnosti. 

 

 

Beleška o sporu, predstavlja tip beleške u katastru kojom se potvrđuje da je nepokretnost predmet spora i da se povodom nje vodi postupak. Ona ne može da spreči proces prodaje nepokretnosti ali predstavlja jasan znak da postoji mogući problem i da  treba konsultovati  stručnjaka, kako biste proverili koji tip spora je u pitanju  i na osnovu toga odlučili da li uopšte želite da nastavite sa kupovinom te nepokretnosti. 

Odluka suda ili drugog nadležnog državnog organa može za posledicu imati izmenu prava nad nepokretnošću pa svako poslovanje u ovoj zoni sa sobom nosi jasan rizik.

Hipoteka daje ovlašćenje poveriocu da putem prodaje nepokretnosti naplati svoja potraživanja u situaciji kada dužnik nije u mogućnosti da isplati dug. Uglavnom hipoteke nastaju tako što vlasnici svoju nepokretnost založe u banci koja im daje kredit. 

Postojanje hipoteke ne znači da nepokretnost ne može biti prodata, ipak treba imati u vidu da je promena vlasnika neće obrisati, da promena vlasništva ne poništava hipoteku. U ovom slučaju postoje dve opcije. 

Prva je da prodavac obriše hipoteku pre zaključenja kupoprodajnog ugovora tako što će isplatiti dug banci i izvaditi list o nepokretnosti bez tereta i zabelešku. U drugoj opciji kupac deo ukupne ugovorene cene plaća direktno banci koja je hipotekarni poverilac i time podmiruje njena potraživanja .

Plodouživanje je vid prava jednog lica da živi u nekoj nepokretnosti iako nije njen vlasnik i da to pravo ostvaruje i bez pristanka pravog vlasnika, dok u nekim slučajevima može  i da je izdaje trećim licima. Pre kupovine nepokretnosti koja ima upisano ovo pravo potrebno je da ga prodavac obriše iz katastra, što je moguće učiniti  prilaganjem izjave lica koje je korisnik plodouživanja, pri čemu izjavu mora da overi javni beležnik, ili prilaganjem izvoda iz matične knjige umrlih u slučaju da je lice preminulo. 

 

Potrebna dokumenta i takse za uknjižbu 

Republički geodetski zavod navodi sledeću dokumentaciju kao neophodnu za upis u katastar nepokretnosti uz propisane administrativne takse i takse za uslugu zavoda:

Upis imaoca prava na nepokretnosti - parcela, objekat i poseban deo zgrade (stan, poslovni prostor i garaža)

1. Zahtev za upis imaoca prava popunjen sa propisanim sadržajem. 

2. Isprava: ugovori (kupoprodaja, poklon, otkup stana, izgradnja, raspodela imovine za života, doživotno izdržavanje i dr.); sudske odluke (presude i rešenja) i rešenja nadležnih organa uprave. 

Svaka od navedenih isprava mora biti priložena u originalu ili overenoj kopiji. Javne isprave (presude i rešenja) moraju da sadrže klauzulu pravosnažnosti, a privatne isprave (ugovori) bezuslovnu saglasnost za upis (clausula intabulandi) koja može biti data i u posebnoj overenoj ispravi. 

Ukoliko lice u odnosu na koje se traži upis nije upisano u katastar nepokretnosti dostavljaju se sve isprave u originalu ili overenoj kopiji koje dokazuju pravni kontinuitet od lica upisanog u katastar nepokretnosti do lica u čiju korist se traži upis. 

Ako je osnov za upis ugovor o doživotnom izdržavanju uz isti se dostavlja i sudsko rešenje o obustavi ostavinskog postupka u odnosu na nepokretnosti koje su predmet ugovora. 

Ako je osnov za upis ugovor o otkupu društvenog stana ne traži se pravni kontinuitet pre zaključenja ugovora o otkupu stana. 

Ako je ugovorom o kupoprodaji, upis u katastar nepokretnosti uslovljen isplatom kupoprodajne cene potrebno je priložiti potvrdu prodavca da je cena isplaćena u celosti. 

Republička administrativna taksa za zahtev iznosi 300,00 dinara. 

Taksa za promenu imaoca prava na nepokretnosti iznosi: 

8.543,00 dinara na osnovu jedne isprave (za upis prava po osnovu rešenja o nasleđivanju i rešenja o vraćanju oduzete nepokretnosti ne plaća se taksa), 

2.034,00 dinara za svaku sledeću ispravu kojom se dokazuje pravni kontinuitet u odnosu na upisanog imaoca prava. 

 

Upis objekta (sa upisom imaoca prava) 

1. Zahtev za upis objekta popunjen sa propisanim sadržajem. 

2. Izjava geodetske organizacije o prihvatanju izvršenja geodetskih radova na terenu. 

3. Elaborat geodetskih radova, koji dostavlja angažovana geodetska organizacija nakon izvršenih geodetskih radova na terenu. 

4. Ako je za objekat izdata građevinska i upotrebna dozvola, dostavlja se: 

Rešenje o odobrenju za gradnju i rešenje kojim se dozvoljava upotreba objekta u originalu ili overenoj kopiji sa klauzulom pravosnažnosti.

Ako objekat ima posebne delove prilaže se i tehnička dokumentacija na osnovu koje je izdata građevinska dozvola ili elaborat geodetskih radova ili uverenje nadležnog organa o specifikaciji posebnih delova.

Republička administrativna taksa za zahtev iznosi 300,00 dinara. 

Taksa za upis objekta (sa upisom imaoca prava) iznosi 10.679,00 dinara, za upis garaže do 30 m2 ili pomoćnog objekta do 50 m2 (sa upisom imaoca prava) iznosi 5.000,00 dinara. 

Taksa za upis posebnog dela objekta (sa upisom imaoca prava) iznosi: za jedan poseban deo 9.662,00 dinara, a za svaki sledeći poseban deo objekta (u istom postupku) 3.051,00 dinara.

Upis ili brisanje hipoteke 

Upis hipoteke 

1. Zahtev za upis hipoteke sa propisanim sadržajem.

2. Ugovor o hipoteci, založna izjava ili sudska odluka u originalu ili overenoj kopiji. 

3. Ako se hipoteka upisuje na objektu ili posebnom delu objekta u izgradnji prilaže se i pravosnažna građevinska dozvola. 

4. Nepokretnosti u ispravama koje su osnov za upis hipoteke moraju biti označene prema podacima katastra nepokretnosti. 

Republička administrativna taksa za zahtev iznosi 300,00 dinara.

Taksa za upis hipoteke kojom se obezbeđuje potraživanje u iznosu: 

do 6.000.000,00 dinara iznosi 20.340,00 dinara; 

od 6.000.000,00 do 30.000.000,00 dinara iznosi 50.850,00 dinara; 

od 30.000.000,00 do 60.000.000,00 dinara iznosi 101.700,00 dinara;

preko 60.000.000,00 dinara iznosi 152.550,00 dinara. 

 

Brisanje hipoteke

1. Zahtev za brisanje upisa hipoteke sa propisanim sadržajem. 

2. Isprava za brisanje hipoteke potpisana od ovlašćenog lica ili overena od nadležnog organa, odnosno pravosnažna sudska odluka u originalu ili overenoj fotokopiji, kojom se utvrđuje da je potraživanje hipotekarnog poverioca prestalo. 

Republička administrativna taksa za zahtev iznosi 300,00 dinara. Taksa za brisanje hipoteke iznosi 3.356,00 dinara.

​